ОСОБЛИВОСТІ ПРИДБАННЯ ТА ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В ПОЛЬЩІ ДЛЯ КОМЕРЦІЙНИХ ПОТРЕБ

Автор: Михайло Романюк, партнер ЮК "Lex Consulting", адвокат, к.ю.н.

Опубліковано 21 Липня 2018 у news articles

Розвиваючи свій бізнес на території Польщі нерідко виникає потреба у використанні земельної ділянки. Таке використання може здійснюватися на підставі як права власності так і права користування (оренди).

Відомо, що для іноземців процедура придбання земельної ділянки ускладнена  необхідністю одержання відповідного дозволу міністерства внутрішніх справ Польщі. В свою чергу, для набуття іноземцем права орендного землекористування – одержання такого дозволу не передбачено.

В розумінні польського законодавця іноземцем в Польщі визнається:

  1. фізична особа, яка не має польського громадянства;
  2. юридична особа зареєстрована поза межами Польщі;
  3. юридична особа, що зареєстрована в Польщі, проте контролюється безпосередньо чи опосередковано іноземними фізичними чи юридичними особами. Контрольованою іноземцями юридичною особою є підприємство, у якому 50% і більше голосів у загальних зборах належать іноземним громадянам чи юридичним особам.

Для одержання дозволу на придбання землі, іноземцю необхідно подати внесок до міністерства, в якому викласти інформацію про конкретний об’єкт нерухомості, що планується придбати, обґрунтування необхідності такого придбання. Якщо ділянка набувається для комерційних цілей – у внеску необхідно обґрунтувати як саме вона буде використовуватися в господарській діяльності і як співвідноситься таке використання з діяльністю заявника.

Важливо розуміти, що одержання дозволу необхідне не лише для безпосереднього придбання земельної ділянки, але і для придбання корпоративних прав суб’єкта господарювання, що є власником землі.

Міністерство внутрішніх справ детально перевіряє майбутню операцію на предмет наявності загроз обороноздатності, національної безпеки чи публічного правопорядку. Водночас, при придбанні землі для комерційних потреб – слід також подати обґрунтування необхідності набуття конкретної ділянки у власність для реалізації того чи іншого проекту.

Традиційно в Польщі, як і в Україні земельні ділянки за формою власності поділяються на: землі приватної власності (własność prywatna), комунальної власності (własność Gminy) та державної власності (własność Skarbu Panstwa). Порядок набуття прав на ці землі також в дечому подібний до того, що встановлений Україні.

Так, придбання земель приватної власності здійснюється на підставі договору між продавцем та покупцем, який оформлюється у вигляді нотаріального акта. Що цікаво. В Польщі сторони, при купівлі-продажі земельної ділянки, не мають обов’язку звертатися до експерта за визначенням грошової оцінки землі для цілей оподаткування. Закон лише передбачає, що ціна договору не може бути меншою за ринкову. Від вартості предмета договору справляється державне мито в розмірі 2%. Далі, копії засвідченої нотаріусом угоди направляються до податкової служби, яка, поряд з іншим, перевіряє відповідність ціни договору розміру ринкової вартості об’єкта нерухомості. Якщо, внаслідок такої перевірки, податковий орган дійде висновку, що ціна є заниженою – сторонам надсилається вимога таку ціну скорегувати.

В інший спосіб здійснюється придбання земель комунальної власності. Перш за все, орган місцевого самоврядування (гміна) повинне прийняти рішення про продаж конкретної земельної ділянки. Наступним кроком, як правило, є оголошення та проведення аукціону. Без аукціону здійснюватися лише продаж ділянок особам, які, в силу закону, мають переважне право на їх придбання.

Аукціон з продажу земельної ділянки може відбуватися у таких формах: усний аукціон та письмовий аукціон. В свою чергу, кожна з вказаних форм аукціону поділяється на два види: обмежений та необмежений. Форму та вид аукціону визначає орган, який такий аукціон оголошує.

Усний аукціон оголошується продажe ділянки за найвищу ціну, що визначається відкритими торгами «з голосу». В свою чергу метою письмового аукціону  – є вибір найбільш корисної пропозиції, шляхом подання письмових оферт учасників. Натомість різниця між обмеженим та необмеженим аукціоном полягає у визначені кількості осіб, які можуть брати участь в аукціоні.

Усний необмежений. Оголошується, як вже зазначалося, для досягнення найвищої ціни продажу. Участь в аукціоні можуть взяти усі бажаючі. Аукціон вважається дійсним незалежно від кількості учасників, якщо хоча б один з них запропонує ціну вищу за стартову. Кожен наступний крок в аукціоні не може бути меншим за 1% початкової вартості лота. Головуючий комісії аукціону тричі оголошує останню найвищу пропозицію, закриває торги та оголошує переможця.

Усний обмежений. Як і в попередньому випадку оголошується з метою досягнення найвищої ціни продажу. Особливістю цього виду аукціону в тому, що до потенційних учасників встановлюється певні вимоги. Комісія аукціону перевіряє чи всі учасники відповідають встановленим критеріям та оприлюднює їх перелік не пізніше як за один день до початку аукціону. Аукціон може відбуватися за умови, якщо на ньому зареєстровано хоча б один учасник.

Письмовий обмежений. Має на меті вибір найкращої пропозиції. Не завжди це лише найвища ціна. До потенційних учасників визначається ряд вимог. Аукціон може відбутися навіть при наявності одного зареєстрованого учасника, який відповідає заявленим критеріям. Претенденти надсилають свої пропозиції в письмовій формі запакованими в конвертах не пізніше як за три дні до дати проведення аукціону. Комісія аукціону у визначений час відкриває надіслані пропозиції, перевіряє відповідність учасників вимогам аукціону та допускає або не допускає їх пропозиції до участі. Після, відбувається оцінка пропозицій допущених учасників та визначення переможця.

Письмовий необмежений. Особливістю є те, що до учасників не виставляється вимог, проте свої пропозиції вони повинні подати у письмовій формі. Комісія у визначений час відкриває про позиції та визначає переможця.

Традиційною умовою участі в проведенні аукціону – є внесення застави (wadium). Розмір застави не може бути нижчим 5% та вищим 20% стартової ціни лота. По закінченню аукціону застава повертається особами, що не перемогли, а переможцю зараховується в якості частини оплати вартості лота.

Організатор аукціону повідомляє переможця про час та місце підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Якщо покупець не з’являється у визначений час без поважної на те причини, організатор аукціону вправі відмовитися від підписання угоди, а застава такому покупцю не повертається. Вартість ділянки підлягає сплаті до дня підписання угоди

Що стосується земель державної власності, які можуть відчужуватися на користь приватних осіб – процедура є аналогічною як і у випадку комунальних земель. Проте рішення про продаж від імені власника приймає староста відповідного адміністративно-територіального утворення.

Окремо слід звернути увагу також і на можливість використання земельних ділянок державної та комунальної власності для комерційних потреб на підставі договору оренди. Таке право землекористування можна поділити на два види: короткотермінову та довготермінову оренду.

Ключовою особливістю короткотермінової оренди (до 3-х років) є те, що передача ділянки в користування здійснюється без проведення аукціону. Необхідно одержати згоду війта, бургомістра, президента міста чи старости (у випадку державних земель) на підставі висновку відповідного відділу архітектури.

Натомість оформлення довготермінової оренди (на строк більше 3-х років) здійснюється на підставі аукціону, що проводиться у такому ж порядку як і у випадку продажу відповідних земель.

Важливо також звернути увагу, що інформацію про державні та комунальні земельні ділянки, які можуть передаватися в орендне користування, органи державної влади та місцевого самоврядування зобов’язані публікувати на своїх офіційних інтернет ресурсах. Відтак, якщо Вас цікавить найм земельних ділянок на території того чи іншого населеного пункту Польщі – Ви легко можете знайти інформацію про вільні ділянки на відповідному місцевому сайті.

Коли з вами зв'язатися?